Reserva, boleto y escritura: los pasos de una compraventa
En una compraventa de inmuebles se firman hasta tres documentos distintos, en tres momentos distintos, y cada uno te obliga a cosas diferentes. La mayoría de los problemas que terminan en conflicto nacen de no tener clara esa diferencia.
Acá va el recorrido completo: qué es cada documento, qué tiene que decir, y qué pasa si algo sale mal.
1. La reserva
Es el primer paso y el más informal de los tres. No es una compraventa: es una oferta de compra que el interesado hace por escrito, generalmente ante el martillero o corredor, y que el propietario tiene que aceptar o rechazar en un plazo breve.
La reserva no está regulada específicamente en la ley argentina. Se rige por lo que digan sus propias cláusulas y por los principios generales de los contratos. Por eso lo que esté escrito ahí pesa mucho.
Durante el plazo de espera —en general entre cinco y diez días— la propiedad se retira de la venta. El comprador entrega una suma, habitualmente simbólica y bastante menor a lo que después será la seña.
Qué pasa después:
- Si el propietario acepta, deja su conformidad por escrito en el mismo documento y lo entregado pasa a cuenta del precio. A partir de ahí, ambos quedan obligados a firmar el boleto o la escritura en la fecha pactada.
- Si rechaza, se devuelve todo lo entregado sin ninguna deducción.
- Si el que se arrepiente es el comprador, lo habitual es que pierda la suma entregada.
- Si el que se arrepiente es el vendedor, suele pactarse que devuelva lo entregado más otro tanto igual.
Una recomendación para el comprador: verificá que el corredor tenga autorización escrita y vigente del propietario para comercializar la propiedad. Es lo mínimo, y evita situaciones incómodas.
Qué tiene que decir una reserva
- Datos completos de las partes y, en el caso del corredor, su número de matrícula
- Identificación de la propiedad con todos los datos registrales disponibles
- Precio ofrecido y forma de pago
- Plazo que tiene el propietario para responder
- Qué pasa si alguna de las partes incumple
- Fecha o plazo para firmar el boleto, habitualmente unos quince días
- Honorarios del corredor y cuándo se pagan
- Espacio para la aceptación escrita del propietario
Ese plazo de quince días no es arbitrario: es más o menos lo que tarda en pedirse al Registro de la Propiedad la información sobre la situación jurídica del inmueble y del vendedor.
2. El boleto de compraventa
Acá está el malentendido más caro del mercado inmobiliario argentino: con el boleto firmado, la propiedad todavía no es tuya.
El boleto es un contrato preliminar. Las partes se comprometen a hacer dos cosas: firmar la escritura pública y pagar el precio convenido. La transmisión del dominio recién ocurre con la escritura, y se completa con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Eso no quiere decir que el boleto sea papel pintado. Todo lo contrario: lo pactado ahí se cumple a rajatabla, y cualquiera de las dos partes puede reclamar judicialmente que la otra cumpla.
Qué tiene que decir un boleto
- Datos completos de las partes
- Identificación del inmueble con todos sus datos registrales y su estado de ocupación
- Precio total y forma de pago. Lo habitual es entregar entre un 25% y un 30% como seña, y el resto al escriturar
- Fecha exacta o plazo máximo para escriturar, en general entre treinta y cuarenta y cinco días corridos
- Los números de control de los informes de dominio e inhibición ya solicitados
- Plazo para la entrega de la posesión
- Qué escribano va a intervenir, elegido habitualmente por el comprador
- Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a escriturar
Ese último punto define las dos salidas posibles ante un incumplimiento: dar por terminado el contrato con la indemnización pactada, o exigir judicialmente que se cumpla.
La ventana de riesgo que casi nadie mira
Entre la firma del boleto y la escritura pasan semanas. En ese tiempo la propiedad sigue registrada a nombre del vendedor, y puede pasar algo que el comprador no controla: que un acreedor del vendedor trabe un embargo sobre el inmueble, o que el vendedor entre en concurso o quiebra.
La ley protege al comprador de buena fe, pero no de forma automática. La protección exige cumplir cuatro condiciones a la vez:
- Haber contratado con el titular registral, es decir, el que figura como dueño en el Registro
- Haber pagado al menos el 25% del precio antes de que se trabara la medida
- Que el boleto tenga fecha cierta, lo que se consigue por ejemplo certificando las firmas ante escribano
- Que la adquisición tenga publicidad suficiente: el boleto registrado donde se permita, o la posesión efectiva del inmueble
Si falta una sola, la protección puede caerse. Por eso dos consejos valen más que cualquier otro en esta etapa: certificá las firmas del boleto y no dejes pasar el tiempo hasta contactar al escribano.
3. La escritura
Es el acto que transmite el dominio. Lo autoriza un escribano público, designado en general por el comprador en el boleto.
Una vez firmado el boleto, las partes le acercan al escribano la documentación: título de propiedad, reglamento de propiedad horizontal si es departamento, boletas de impuestos, cédula catastral, situación impositiva y familiar de cada uno.
El escribano entonces pide dos cosas distintas:
- Certificados de deudas: municipalidad, servicios, expensas del consorcio
- Certificados notariales, que reflejan la situación jurídica del inmueble y de las partes
Estos últimos son importantes por una razón concreta: otorgan una reserva de prioridad. Desde que se piden, la operación queda protegida de medidas o pedidos de terceros que pudieran aparecer mientras se prepara la escritura. Es, en los hechos, el momento en que se cierra la ventana de riesgo.
Dos plazos para tener presentes: los certificados notariales valen entre quince y treinta días según el caso, y la escritura debe inscribirse en el Registro dentro de los cuarenta y cinco días de otorgada.
Si una parte no quiere escriturar
La obligación de escriturar es de las dos partes, no solo del vendedor. Ambos deben prestar la colaboración necesaria: juntar documentación, pagar lo que corresponda, presentarse el día pactado. El que no colabora incumple, aunque no haya dicho explícitamente que se arrepiente.
Frente al incumplimiento hay dos caminos. Resolver el contrato y reclamar la devolución más la indemnización pactada. O exigir el cumplimiento por vía judicial, lo que se conoce como juicio de escrituración: si el juez condena a escriturar y la parte igual no firma, el propio juez firma la escritura en su lugar y a su costa.
Lo que conviene recordar
- La reserva es una oferta, no una compra
- El boleto obliga, pero todavía no te hace dueño
- Entre el boleto y la escritura hay un período en que el comprador está expuesto, y se acorta actuando rápido
- Certificar las firmas del boleto cuesta poco y protege mucho
- Pedir los informes de dominio antes de firmar, no después
- La obligación de escriturar es de los dos
En RE/MAX Espacio trabajamos cada operación con esta secuencia completa y con escribanos que la manejan a diario. Si estás por firmar algo y querés entender exactamente a qué te obliga, escribinos antes de firmar, no después.