Cómo vender una casa heredada: guía paso a paso

Heredaste una propiedad y querés venderla. Te sentás a averiguar cómo se hace y aparecen palabras que nunca usaste: sucesión, declaratoria, tracto abreviado, impuesto a la transmisión gratuita. Y una frase que escuchás en todos lados: «hasta que no termines la sucesión no podés vender nada».

Esa frase es casi cierta, pero no del todo, y la diferencia importa. Acá va el recorrido completo, en orden, sin vueltas.

Por qué todavía no podés vender

Desde el día en que fallece el titular, la propiedad deja de ser suya y pasa a los herederos. Pero no pasa dividida: pasa indivisa. Eso significa que ningún heredero es dueño de una parte concreta de la casa. Todos son dueños de todo, en la proporción que les corresponda.

Por eso un heredero solo no puede vender, ni siquiera «su parte» de la propiedad. Y por eso tampoco alcanza con que todos estén de acuerdo: hace falta que un juez reconozca formalmente quiénes son los herederos. Ese reconocimiento es lo que destraba la venta.

Paso 1: iniciar la sucesión

El trámite se inicia ante el juez del último domicilio del fallecido, no donde está la propiedad ni donde viven los herederos. Si vivía en La Plata, la sucesión tramita en los tribunales de La Plata, aunque la casa esté en otro lado.

Los papeles básicos para arrancar son:

• Partida de defunción del titular
• Partidas que acrediten el vínculo de cada heredero: nacimiento, matrimonio
• Título de propiedad del inmueble
• Testamento, si existe
• Última boleta del impuesto inmobiliario

El trámite lo lleva adelante un abogado. No es opcional: es el único profesional habilitado para presentarse ante el juzgado.

Paso 2: la declaratoria de herederos

Una vez presentada la demanda, el juez ordena publicar un edicto citando a cualquiera que se considere con derecho a la herencia. Ese aviso da un plazo de treinta días. En paralelo se averigua si el fallecido dejó testamento y si alguien ya inició otra sucesión por la misma persona.

Cumplido todo eso y acreditados los vínculos, el juez dicta la declaratoria de herederos: una resolución que dice quiénes son los herederos. Es el documento que todo el mundo espera, porque sin él la venta no avanza.

Un detalle que suele confundir: la declaratoria no te convierte en dueño de la casa ni te da el título de propiedad. Solo reconoce tu condición de heredero. El título sigue siendo la escritura original, a nombre del fallecido.

Paso 3: el impuesto que casi nadie espera

En la Provincia de Buenos Aires existe el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, conocido como impuesto a la herencia. Alcanza a quien recibe bienes situados en la Provincia o a quien vive en ella, para fallecimientos ocurridos desde 2011.

Dos cosas que conviene saber antes de que te agarren de sorpresa:

• Hay que presentar la declaración jurada ante ARBA aunque no corresponda pagar, porque no se supera el mínimo. Es un deber formal y su incumplimiento traba el trámite.
• El pago tiene que ser previo o simultáneo a cualquier acto de disposición de los bienes. En criollo: sin eso resuelto, el escribano no escritura y el juez no ordena inscribir.

Existe una exención para la vivienda familiar cuando se cumplen ciertas condiciones, pero los montos se actualizan todos los años, así que conviene consultarlos en ARBA al momento del trámite y no guiarse por lo que leíste en algún lado.

Paso 4: la orden de inscripción

Con la declaratoria dictada, las tasas pagas y el impuesto resuelto, se pide al juez la orden de inscripción. Ese es el momento en que la herencia se vuelve operativa: recién ahí los herederos pueden disponer legalmente del inmueble.

Paso 5: la venta

Para vender vas a necesitar, además de todo lo anterior:

• El título de propiedad original o una copia inscripta
• La conformidad de todos los herederos presentados en el juicio
• Informes de dominio y de anotaciones personales, que muestran si hay embargos o inhibiciones
• Certificado catastral

Acá aparece una figura que ahorra tiempo y plata: el tracto abreviado. Normalmente, el Registro de la Propiedad exige que cada titular quede inscripto en orden: primero el fallecido, después los herederos, después el comprador. El tracto abreviado permite saltear el paso del medio e inscribir directamente del fallecido al comprador, en un solo asiento. Menos trámites, menos costos y menos tiempo.

¿Se puede firmar el boleto antes de terminar la sucesión?

Sí, siempre que el trámite sucesorio esté iniciado. Pero lo prudente es firmar después de la declaratoria de herederos, no antes.

El motivo es simple: hasta que el juez no dicta la declaratoria, nadie puede asegurar con certeza quiénes son todos los herederos. Si aparece uno que no estaba contemplado, el boleto firmado por los demás queda en problemas. Esperar unas semanas evita un dolor de cabeza que puede durar años.

Las tres complicaciones más frecuentes

Un heredero vive en la propiedad y no quiere irse. Los demás no están obligados a aceptarlo gratis. Existe la posibilidad de reclamarle una compensación por el uso exclusivo, que se calcula sobre valores de alquiler de mercado y en proporción a la parte de cada uno. El reclamo corre desde que se lo intima formalmente, así que cuanto antes se haga, mejor.

Un heredero no quiere esperar. Puede ceder sus derechos hereditarios a otro heredero o a un tercero, mediante escritura pública. Cobra antes, y quien compra ocupa su lugar en la sucesión con las demoras y costos que eso implica.

No aparece la escritura. Se tramita una segunda copia, llamada segundo testimonio, ante el Colegio de Escribanos. Si la sucesión ya está en marcha, el juez puede ordenarlo directamente. El trámite suma tiempo, pero no frena la sucesión: conviene arrancarlo en paralelo y no al final.

¿Cuánto tarda todo esto?

Una sucesión sin conflictos entre herederos, con la documentación completa y un solo inmueble, suele demorar entre tres y seis meses desde el inicio hasta la orden de inscripción, tanto en Provincia como en Ciudad de Buenos Aires.

Lo que estira los plazos casi siempre es lo mismo: partidas que faltan o tienen errores, herederos que no se presentan, desacuerdos entre las partes, o la escritura que no aparece. Conviene juntar la documentación antes de arrancar, no sobre la marcha.

Por dónde empezar

Dos cosas en paralelo, y en este orden de prioridad:

• Un abogado que inicie la sucesión. Cuanto antes arranque el trámite, antes se destraba todo lo demás.
• Una tasación de la propiedad. Saber cuánto vale te permite decidir con información: si conviene vender, si conviene alquilar mientras tanto, o cómo repartir entre los herederos sin discutir sobre números inventados.

En RE/MAX Espacio acompañamos operaciones en sucesión con frecuencia. Conocemos los tiempos reales, sabemos qué pide cada registro y trabajamos con escribanos y abogados que manejan este tipo de trámites. Si estás en esta situación, escribinos y vemos juntos en qué punto estás.